看完慶盛TOD“唯一在售新盤” 我對南沙不再抱幻想

看完慶盛TOD“唯一在售新盤” 我對南沙不再抱幻想

(又大又深的坑,買了南沙的業主有感覺嗎?)

美股异动

先來看一張圖:

再來講今天的故事:

南沙一直都是廣州樓市的流量王,最近它又“火”了。火的理由不是銷量,但也可以說是銷量,因爲它……賣不出去。前幾天一份流出的南沙新盤成交量表格,數據實在慘不忍睹,掛0的項目也不少,過10套的項目並不多。且不看新盤網籤數據,來看8月的二手房成交,全市只有南沙在跌。前幾年入手南沙,如今無人接盤。現在入手南沙,幾年後……

圖源:廣州市房地產中介協會

一直不看好南沙的小編因爲工作原因,也去了不下10次這裡踩盤,蕉門、金州、靈山島、橫瀝……而這一次,我們選擇了慶盛。

港科大(廣州)開學 南沙慶盛又能吹一年?

南沙板塊這麼多,爲何我們要選擇去慶盛?原因有三:

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1、 板塊內的香港科技大學(廣州)昨天(9月1日)正式開學,由於其是《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發佈以來獲批的首個具有獨立法人資格的內地與香港合作辦學機構,也是6月《廣州南沙深化面向世界的粵港澳全面合作總體方案》出臺後落成的首個項目,所以成爲流量擔當,直接讓南沙再次上熱搜。

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2、 慶盛TOD正在打造“大灣區樞紐”,這個樞紐遠遠不止交通,還有商務、科技、教育等。慶盛站有2高鐵+4地鐵+1有軌線路,有包括科大訊飛華南人工智能研究院在內的多個人工智能、科技類知名企業和項目,還有港科大(廣州)、廣州南沙民心港人子弟學校等教育配套。

3、 慶盛TOD旁有一個“板塊唯一在售新盤”,是招商蛇口首進南沙的“傾力之作”,叫價2.8-3萬/㎡,噱頭十足。不過據聞從員工內購到正式開盤後,僅售20來套,8月份成交也只有小兩位數,但這樣的成績在南沙居然還不算差……

正因爲如此,小編產生了濃烈的好奇心,想去圍觀一下這個在慶盛TOD樞紐旁、距離港科大(廣州)僅兩公里、板塊唯一在售的新盤,到底有什麼神奇之處?

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“這個樓盤真的把一切紅線不利因素都集齊了”

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回到文章開頭那張照片,當天小編一行3人加司機,經過一條充滿貨車的泥濘小路,來到這裡的時候,一度懷疑自己走錯了。

我們的車找不到路開進去,導航也無法識別當前道路,在經過與項目銷售再三確認後,無奈之下小編只能徒步穿越一大片積水的泥地,沿着指示牌繼續走。

小編們穿越了鋼筋水泥、塵土飛揚的工地,繞開了一個個沒有蓋住的沙井,詢問了幾個建築工人,走了接近20分鐘,終於來到了這個“慶盛TOD唯一在售的新盤”——招商·灣區1872。

作爲有職業操守的房產編輯,我們堅持走到了銷售中心,但同時內心有個疑問:如果是購房者過來看房,看到這種情景會不會馬上調頭就走?

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這絕對不是誇張,因爲這個項目並不是僅僅只有爛路難走這麼簡單,我們簡單看了看周邊環境,發現這裡幾乎把所有紅線不利因素都集齊了。

我們到達銷售中心的時候已經接近傍晚6點,所幸當天接待我們的銷售小哥還是非常友好和專業的,那項目的品質到底如何呢?

靈 域

中規中矩的產品 性價比低的定位

慶盛TOD周邊的商務、教育用地較多,住宅較爲稀缺,所以招商·灣區1872的確是周邊“唯一在售新盤”。項目主打剛需至改善,共規劃12棟住宅,屬於中等規模樓盤。戶型面積包括79-105方三至四房,單價在2.8-3萬/㎡。

89㎡的2+1房,戶型方正實用,主臥和次臥都不小,創意空間如果做臥室有點勉強,可以做小書房或者玩具房。

105㎡的3+1房,整個戶型比較方正,這個戶型中間樓層的話總價310-320萬左右。

總體來說,項目的產品戶型跟南沙大部分的類似,都是中規中矩方正實用,但卻從不會讓人眼前一亮。如同整個南沙樓市一樣,這個項目也是相當“掙扎”。

橫向對比的話,靈山島橫瀝島南沙灣這些景觀項目,價格已經突破3.2萬/㎡,改善型買家會選擇這些大戶型,一步到位;而成熟居住片區蕉門-金州一帶,價格基本在2.6-2.9萬/㎡,剛需會買這裡,直接享受配套。

對比之下,招商·灣區1872的定位相當尷尬,2.8-3萬/㎡這個價格既吸引不了剛需,也吸引不了改善。往遠了看,亞運城的價格也不過如此,你有的人家比你好,你沒有的人家都有,這道選擇題相當簡單。

那慶盛TOD樞紐有沒有加分?有,但不多。廣州TOD太多了,能帶旺周邊的卻寥寥無幾。廣州南站周邊的情況有目共睹,可以看之前我們的文章:從千人搶房到暴降轉手,廣州南站是陷阱還是餡餅?

連廣州南站都如此,情況類似、體量更小的慶盛TOD,上限能有多高呢?

香港科技大學(廣州校區)能有加分嗎?其實並沒有,只能作爲一個噱頭。畢竟它是一所大學,附近居民無法搖號入讀,學生住院封閉管理,老師也有宿舍提供,在它2公里外的樓盤,只能蹭一蹭,真的進不去。

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南沙還有希望嗎?吹了這麼多年,該醒醒了

南沙從10年前就開始吹,從城市副中心到粵港澳大灣區核心,開發商紛紛在此拿地建樓,10年時間裡把這裡建成了“華南曼哈頓”。從硬件上來說,南沙目前某些地方初成規模,似乎可以看到未來。

從大灣區概念的提出,到19年國務院發佈的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》,再到今年6月的《廣州南沙深化面向世界的粵港澳全面合作總體方案》,政策方面在不斷利好南沙。然而從樓市的角度來看,這麼多年過去了,南沙無論是自住還是投資,都不算最優選。近幾年由於投資客瘋狂地涌入,南沙房價達到高位後,一度停滯不前甚至下調、成交量的大幅度萎縮也證明了這點,就算是明裡暗裡放鬆限購也無濟於事。

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購房者的金錢和耐心是有限的,尤其在目前的樓市現狀下,小編在此衷心地給想買南沙的人一個建議:近5年內,除非錢多,要麼別買。

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當天小編從招商·灣區1872回到慶盛地鐵站的路上,突然明白了一件事:

原來1872,是年份。

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