2023房企進入新常態 拿地集中於一二線 改善產品成房企比拼主力

2023房企進入新常態 拿地集中於一二線 改善產品成房企比拼主力

本文來源:時代財經 作者:郭鵬

2023年,房地產行業告別高增長模式,進入比拼產品力的新發展階段。從拿地規模來看,前100房企拿地總額同比僅增長1.7%。土地出讓集中於一二線核心城市,從前11個月的數據來看,這些城市的土地出讓規模佔比超過8成。

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在銷售市場上,改善型產品成爲新房市場關鍵支撐,銷售數據表現高於去年同期。房企開始進入比拼產品力的新常態發展階段。

拿地規模微增 一二線核心城市佔比超8成

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據中指研究院數據,2023年,TOP100企業拿地總額13195億元,拿地規模同比微增1.7%,年底推地節奏有所加快,帶動企業拿地總額增速轉正。

從城市方面來看,東部城市是土地市場的主角。據克而瑞研究報告,地價較高的東部城市成爲金額TOP20主力,尤其是長三角區域。截至到12月20日,上海土地成交金額達2269億元,排名第一,排名第二的杭州成交金額爲1846億元。

克而瑞研究報告也顯示,2023年房企整體的投資策略是謹慎中保持聚焦,摒棄多數三四線的同時,加碼一二線城市的優質地塊,從前十一月拿地結構來看,基本以一二線核心城市爲主,佔比超過八成。

從拿地房企來看,央國企仍是拿地主力,多數房企特別是大中型民營房企仍較爲保守,拿地規模和力度都處於較低水平。中指研究院報告顯示,2023年,TOP100企業中,央國企及地方國資家數和金額佔比約80%。

民企方面,TOP100民營房企拿地金額佔比僅爲10.7%,表明當前民營企業仍保持較爲審慎的態度,平均拿地規模相對較小,且多數爲中小型房企。從具體企業來看,龍湖、濱江等大中型穩健型民營企業仍保持一定投資規模,以匹配資金週轉和銷售去化。

據中指研究院數據顯示,龍湖集團2023年內已累計獲取31宗土地,總建築面積超340萬平方米,總地價逾360億元,權益地價接近252億元,爲民營房企中拿地金額最多的公司。在克而瑞最新發布的企業新增貨值榜中,也可以看到,龍湖在新增土地建面上也保持了全年第一的排名。在銷售、財務持續穩健的基礎上,龍湖堅守拿地原則,適時精準出擊擴大土地儲備,新獲取地塊主要分佈在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市。

新常態下,改善產品受歡迎

房地產行業進入下行週期,告別高槓杆、高增長模式,進入新發展週期,改善型產品成爲市場主力。

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惠譽評級亞太區企業評級董事石露露表示,本輪的行業下行週期和以往(2008年和2014年開始的地產調整週期)有本質上的區別。房地產市場不會再像前兩輪週期有明顯反彈,而是會步入一個緩慢下行的新常態。

中國區域科學協會副理事長馮奎表示,過去20年,房地產發展中積累了一些深層次問題與風險,化解其風險顯然並非一兩年即可完成。衡量房地產業的復甦,既要看量,還要看質。

隨着房地產開發告別高槓杆、高增長的模式,支持性政策連續、精準實施,助力行業進入穩健發展的新階段。經濟學家金岩石表示,後城市化階段有三個特徵:第一是城市的分化,第二是中心的中心,第三是高端改善性需求大漲。三個特徵對應了城市量級、區位地段、產品品質,闡述的正是人們對當下理想住宅的一大奢望。

2023年房地產市場需求特徵也印證消費者正在追求更高品質的產品。據中指研究院報告,2023年以來,改善性住房需求是新房市場關鍵支撐,30個代表城市中多數城市套總價均值、中位數和各價位門檻值均高於上年同期。面積段來看,90-120平方米產品仍佔據市場主流地位,伴隨着各城市逐漸取消或優化樓市調控政策,再改、高端改善需求得以釋放,改善市場表現出一定韌性。

在這一新的房地產行業發展方向中,龍湖早在2022年12月7日,率先洞悉這一趨勢,在北京、上海、蘇州、合肥、泉州五城推出了高定新品——龍湖御湖境。龍湖將該產品聚焦於高端改善型需求,每一座御湖境均落於一二線城市的稀缺板塊、城央地段。毫米級的精工細作,保證了外立面的線條流暢;中軸式中央公園,步移景異、四季皆景;對標華爾道夫的專屬會所,彙集紳士會客廳、健身俱樂部、夏威夷泳池、大隱茶室、星童學院等功能空間。

得益於需求的精準把握,龍湖集團取得了高於行業平均水平的成績,據克而瑞發佈的2023年中國房地產企業銷售排行榜顯示,龍湖集團2023年全年銷售額達到1735.8億元,穩居行業前十。據龍湖中期披露數據顯示,分城市能級來看,95%的銷售來自高能級城市,並均衡分佈在長三角、西部、環渤海、華南及華中等片區。

雲河頌獲國際大獎 龍湖高定產品獲市場認可

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爲了適應改善需求,龍湖集團在2023年3月推出全新高定產品——雲河頌。相較於御湖境現代、璀璨的線條,雲河頌展現出另一種偏向於沉穩內斂的藝術氣質。比如,龍湖將傳承六百年古法的故宮御窯金磚,與園林中和景牆結合,獨創“金磚影壁”;將大漆工藝品廣泛應用在社區的不同空間,重現7000年傳承工藝中獨居一格的美。

雲河頌的景觀設計獲得了國際認可。10月,成都兩座雲河頌產品——天府雲河頌、濱江雲河頌,同時獲得2023MUSE國際設計獎鉑金獎,標誌着龍湖成都住宅項目景觀設計,已領先國際水平。

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美國MUSE設計獎被譽爲“設計界奧斯卡”,鉑金獎是其最高獎項。MUSE設計獎不僅關注作品本身的創意力,更會結合社會文化背景等人文視角對作品的功能、可持續性等進行綜合評選,因此MUSE設計獎的含金量極高,是全球創意領域極具影響力的國際大獎之一。

“雲河頌所對應的產品力升級,不僅帶來了人居體驗感的提升,更是以前所未有的藝術品質爲內核,讓藝術融於生活,又高於生活。” line+建築事務所聯合創始人及主持建築師孟凡浩點評雲河頌道。

此外,龍湖集團還先後發佈了青雲闕、硯熙臺等全新雅奢系產品,滿足更多改善需求,在上海、蘇州、西安、天津等地落地產品,展示龍湖集團對於東方美學的全新表達。

龍湖之所以能在如今的房地產行業環境下,走出穩定的步伐,不斷推出滿足不同消費者的改善型產品,得益於龍湖集團構建的由建築、景觀、精裝、智能、工程五個維度組成的“匠心龍湖”建造體系。

尤其是在景觀方面,龍湖集團推出“美+”景觀美學體系,從美妙風景、美好生活、美麗心靈三個維度,爲客戶創造自然之美、生活之美與藝術之美。在精益求精匠人精神助推下,龍湖將湖面微瀾、山丘島嶼、日光穹頂、飛流瀑布統統搬入小區園林,參差錯落還原自然,龍湖通過空間儀式感、場景氛圍感、細節價值感的着意營造,把居住空間最大程度得延伸到自然,實現人與自然、生活、心靈的共鳴。

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